Warunki zasiedzenia
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie jest możliwe pod warunkiem samoistnego posiadania w dobrej lub złej wierze przez określony czas.
Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z 25.01.2013 r. (III CSK 54/12) dla istnienia samoistnego posiadania konieczne jest faktyczne władanie rzeczą, czyli dostrzegalny fakt wykonywania fizycznego władztwa oraz zamiaru władania rzeczą dla siebie. Podsumowując posiadacz samoistny to taki posiadacz, który włada nieruchomością faktycznie jak właściciel. Ponadto według art. 339 Kodeksu cywilnego domniemywa się, że ten kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Domniemanie to jest wzruszalne, jednak ciężar obalenia domniemania spoczywa na uczestniku postępowania, który sprzeciwia się wnioskowi o zasiedzenie. To uczestnik postępowania, kwestionując samoistny charakter posiadacza nieruchomości, musi wykazać okoliczności podważające samoistne posiadanie nieruchomości przez wnioskodawcę ( postanowienie SN z dnia 29 maja 2014 r. V CSK 386/13 ).
Domniemanie posiadania samoistnego nie ma zastosowania w przypadku zasiadywania udziału we współwłasności w części ułamkowej.
Ustawa natomiast wyklucza możliwość zasiedzenia przez posiadacza zależnego, a więc przez kogoś, kto faktycznie włada nieruchomością jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca.
Po ilu latach następuje nabycie własności przez zasiedzenie ?
W obecnym stanie prawnym przejęcie nieruchomości w drodze zasiedzenia następuje zwykle po 30 latach ( zasiedzenie w złej wierze). Stwierdzenie zasiedzenia w dobrej wierze jest możliwe po 20 latach samoistnego posiadania nieruchomości.
W jaki sposób można zamanifestować samoistność posiadania ?
Manifestacja samoistności posiadania może się przejawiać np. poprzez ogrodzenie nieruchomości (działki), zagospodarowanie, wybudowanie na niej budynku, dokonywanie istotnych remontów, podłączenie mediów, składanie oświadczeń przed organami administracyjnymi czy dostawcami mediów.
Dobra czy zła wiara samoistnego posiadacza
W związku z tym, że Kodeks cywilny tak naprawdę nie definiuje dobrej i złej wiary, przy ustalaniu dobrej lub złej wiary możemy się posłużyć uchwałą SN w składzie siedmiu sędziów z 6.12.1991 r. (III CZP 108/91) o następującej treści: „Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze”.
Podsumowując posiadacz samoistny w dobrej wierze jest przekonany, że przysługuje mu prawo do samoistnego władania nieruchomością. Posiadacz samoistny w złej wierze wie, że prawo własności przysługuje nie jemu, lecz innej osobie.
Należy również podkreślić, że aktualnie w praktyce orzeczniczej, sądy rzadko przyjmują dobrą wiarę posiadacza samoistnego.
Jak można przerwać bieg zasiedzenia ?
Do przerwania biegu zasiedzenia dochodzi w razie wytoczenia przez właściciela przeciwko posiadaczowi nieruchomości następujących powództw: windykacyjnego, negatoryjnego, o ustalenie prawa własności, o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez wykreślenie wpisu w księdze wieczystej bezpodstawnie wpisanego posiadacza. Przerwę tę powoduje także złożenie wniosku o dział spadku oraz wniosku o zniesienie współwłasności.
Podkreślenia wymaga fakt, iż złożenie wniosku zmierzającego o stwierdzenie nabycia spadku nie przerywa biegu zasiedzenia.
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia
Złożenie wniosku o zasiedzenie jest jedynym sposobem uzyskania potwierdzenia nabycia tą drogą własności nieruchomości. Wniosek taki składamy do sądu rejonowego, w okręgu którego położona jest nieruchomość.
Wiosek o stwierdzenie zasiedzenia powinien zawierać: oznaczenie sądu, do którego jest kierowany, oznaczenie wnioskodawcy z podaniem adresu zamieszkania i nr PESEL, oznaczenie uczestników postępowania z podaniem ich adresów zamieszkania, sformułowanie żądania wniosku przez dokładne określenie przedmiotowej nieruchomości, wskazanie dowodów i wniosków dowodowych na poparcie żądania wniosku, uzasadnienie żądania wniosku, wymienienie składanych załączników, określenie wartości przedmiotu sprawy, którą jest wartość rynkowa nieruchomości określana samodzielnie przez wnioskodawcę, podpis wnioskodawcy.
Zgodnie z art. 40 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości podlega opłacie stałej w wysokości 2000 zł.
Wnioskodawca, który nie jest w stanie uiścić kosztów sądowych bez narażenia siebie lub rodziny na uszczerbek w koniecznym utrzymaniu, może złożyć do sądu wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych.
Jeżeli masz problem z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości lub potrzebujesz pomocy prawnej w podobnej sprawie zapraszam do skorzystania z usług mojej Kancelarii w Gorlicach
tel. 786 119 119
e-mail: gm@kancelariamichalik.com